租房VS买房,中国的楼市在高点吗?

对于租房和买房,很多人包括我都曾经觉得,现在的房价那么贵,租售比达到60多倍,那就租好了,干吗要买呢?租60多年才刚抵上房价,产权也只有70年。

最近听北大徐教授的课程,方才恍然大悟,这是个错误的观点。

大城市的房租增长是很快的

按照历史数据,2010-2016年,房租每年在以6%以上的幅度在上涨;上海则每年以11%在增长,7年时间翻了1倍多。以北京为例,一个六七十平米的小房子,现在租金达到六七千,但在六七年前,也就是两三千的水平。

这样的增速是很恐怖的,你若想租一辈子的房子,几十年后你会发现,租金贵得惊人。比如你现在的房子租6000,每年增长6%,明年涨360元,后年涨380元。表面上看起来不多,但是70年后呢,租金是多少?拿计算器简单算一下,结果是334,000!注意,这是月租金。年租金是多少?401万。看到这数字,实在吓了一跳。

其实这是全世界的现象。战后这70年,发达国家的大城市的房租增速都在6%以上。一方面,这是供需双重刚性的市场决定的;很多人不停地涌入大城市,没房子只能租房住,而给定地段的房子就那么多,增加非常慢。另一方面,也是恩格尔定律决定的。

算清这笔帐,到底租便宜还是买便宜?

假设你租一个小房子,月租金是6000块,年租金是7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍。如果你租30年房,一共需要付租金569万;如果你用30%的首付并且30年还清的话,一共是603万。

咋一看,你会觉得,30年房贷会比30年租房多了34万;但是,租房的还是要继续租房,如果你买了下来,30年后你就多了一套房子!而这个房子,就是你的净资产,价值最少也在千万以上。那么这样一说,租和买的差别至少是千万级的。

这就叫累计增长,这种缓慢的累计增长力量是很恐怖的。同时也解释了为什么现在的房子租售比那么高。如果你忽视房租的快速增长,可能会觉得房价高;但是,如果你考虑了房租的快速增长进去,其实就不高了。这个和股票的原理是一样的。高PE值,其实是对房租未来高增长的提前反应。

买房具有抗通涨的属性

房租增速还会受到通货膨胀的影响。二战后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而像日元、韩元的大货币面值,就是连续几十年的高通胀导致的。租房除了面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。如果买房,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。

租房的原则:便利原则

可能你还会问,我已经明白了,但是现实是,我实在买不起,必须租,怎么办呢?这是个好问题,也是个很现实的问题,我们必须面对现实。怎么办?你要先租,以后有条件再买。

在租的时候,你要遵循一个便利原则,就是租的房子要便于你的职业发展收入增加。比如你是个化妆师,事业刚起步,对你而言,如果住在一个交通便利的地方,这样客户一打电话,你马上就能到,就可以更好的开展工作。如果你要到公司上班,那租在公司附近,每天起码能省出1个多小时,用这个时间无论休息还是学习还是做更多的工作,都是一种对自己的投资。长期来看,投资自己是最好的投资。

如果租得偏远,上班交通堵塞不便浪费时间影响工作效率,不利于工作也不利于休息,时间和精力浪费在来回的奔波上,省了租金,但浪费了职场发展的机会,这才是最大的浪费。


综上所述,中国的楼市是否在高点其实不重要,重要的是你必须铆足干劲从租房变成买房。加油年轻人。